估价师个人工作总结(精选多篇)

第一篇：土地估价师2014年个人专业实践总结

土地估价专业实践总结

*****石家庄**房地产评估有限公司邮编：050011

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摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从本人实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作内容、评估程序、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。

关键词：土地估价 、估价方法、行业风险

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。所以土地估价是一项系统工作，不仅要合理选用估价依据、熟练运用估价方法、撰写完整的土地估价报告，更要关注土地和房地产(来源好范 文网wWw.)市场行情与走势、了解宏观经济状况、分析区域发展潜力、并能将金融、会计、统计、建筑、法律等相关知识充实到整个土地估价工作中来，使得土地估价结果更具有说服力。

下面就本人在石家庄万汇土地评估有限公司进行土地估价实践的工作和心得作一总结，主要分两部分来阐述。

第一部分 专业实践期间的工作内容

石家庄**土地评估有限公司成立于2014年，注册资金300万元，2014年5月21日由河北省土地估价师协会批准升级为可在全省范围内从事土地评估业务的土地估价机构，注册土地估价师6名。

我于2014年7月毕业于****大学****专业，一直从事房地产领域的相关工作——房地产开发、房地产经纪、房地产评估、土地评估等，积累了较为丰富的理论知识和实践经验，并先后取得了建筑经济师（2014年）、房地产估价师（2014年）、土地估价师（2014年）等执业资格。

我在石家庄**土地土地评估有限公司实践期间的主要工作为：

1、收集土地交易案例，对各类评估方法所需用数据进行收集。

2、由土地行政主管部门委托的为委托方确定土地招拍挂出让底价的评估工作。

3、土地使用权抵押贷款涉及的土地抵押价值评估。

4、土地产权过户缴纳契税的土地市场价格评估。

经过两年的实践总结我认为土地评估的基本程序是这样的：首先接受估价任务，同时确定估价的基本项目（包括估价对象、估价目的、估价时点），其次要拟定作业计划（包括确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等），然后要进行资料的收集和实地踏勘（包括社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处区域因素和个别因素，及宗地自身条件、权利状况、利用状况等），紧接着要进行相关资料分析，分析完后要选适合估价对象的估价

方法和试算宗地价格确定最后估价额，最后撰写估价报告、交付土地估价报告并收取估价费用。

第二部分 专业实践的认识与心得

一、土地估价概述

土地价格实际上是土地经济价值的反应，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。在我国，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和。由于土地位置的固定性，在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，所以地价具有明显的地区性。

影响土地价格的因素主要有一般因素、区域因素、和个别因素，我个人认为区域因素和个别因素在我们做土地价格评估时是要特别注意的，因为在同一地区内一般因素都相同，而区域因素和个别因素就成为影响地价的主要因素，只要能认真分析这两个因素，对正确把握土地价格就能起到很大作用。

同时，土地估价还要掌握一些估价的基本原则，如合法原则、替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、变动原则、协调原则、需求与供给原则等。在实践中我认识到在撰写土地估价报告时，写入本次评估所运用估价原则时不要简单的把所有基本原则都罗列上来，而要有针对性，要根据所选用的估价方法来写入本次评估所遵循的原则。

土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、假设开发法和成本逼近法。我们应根据估价对象、估价目的和所收集的资料情况，正确选用适宜的评估方法，这样才能对土地做出准确合理的估价。

综上所述，要想做出正确的土地估价，估价人员必须细致分析并正确判断影响土地价格的因素的变动趋向，综合运用估价的基本原则，灵活使用各种土地估价方法。

二、对土地估价方法的解析

土地估价的基本方法有：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法，不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件。所以在估价时应根据估价目的、估价对象的特点以及所收集到的资料状况，考虑各估价方法的特点、限制和适用范围，选择适宜的评估方法。另外评估土地价格，一般应采用不少于两种方法。

（1）收益还原法。该方法计算的基本公式共有7个，要根据纯收益的变化状况来选择合适的公式。本方法只适用于有收益或潜在收益的土地。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为在该方法中两个主要的数据，稳定的纯收益和适当的还原利率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，实践过程中发现确定具体数值是一件很困难的事，这也是收益还原法的一个缺点。

（2）市场比较法。该方法主要适合于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，在我国选用此方法经行评估，至少要选取3个比较案例，而且3个比较案例的成交时间与估价时点相比应在2年内。该方法运用过程中的重点在于收集、确定合适的市场比较案例和期日修正系数的确定。实践过程中发现，对于地产市场较发达的地区来说，比较案例的收集、确定较简单，期日修正采用地价指数变动率来计算；对于地产市场不发达地区来说，采用此方法评估地价要慎重。

（3）成本逼近法。该方法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交案例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用，同时要求待估宗地所在周边区域有征收土地的案例，有明确的征收土地补偿文件。

其计算基本公式为：土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数。

实践过程中发现，该方法在运用过程中的重点是求取土地取得费、土地开发费用和求取还原利率。土地取得费主要依据当地行政部门公布的征地区片价来确定，土地开发费用根据宗地开发程度参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定，还原利率由安全利率加风险调整值来确定。

（4）假设开发法。该估价方法 ……此处隐藏7491个字……偿金额上产生了分歧。于是双方决定共同委托评估公司对该宗土地剩余年期的价值进行评估。

集体建设用地与国有土地产权类型不同，虽然国有土地的交易案例很多，但无法直接选用，集体建设用地根本找不到交易案例，无论采用何种估价方法对该土地进行评估，资料的采集上都比较困难。经过大家商议，同意用如下的估价技术路线：通过对该地区国有土地进行评估，了解集体建设用地转化为国有土地所需的各项费用进行减价修正，再进行年期修正得出估价对象的正常市场价格。

有些经验是在课本上无法学习到的，实践的过程也是课本无法代替的，合格的估价师需要实践经验的累积，充实自己，从而让自己不断的进步。

（3）区位对地价的影响

xxxx市这几年的建设发展比较迅速从而产生了不少热门的板块，如xx、xxxx、地铁及xxx这样的工程等，聚焦了市场上多数的优质楼盘，这些板块的形成与政府的总体规划密切相关。这些建设项目的展开使其原有的区位概念产生了很大的变化，也就带动了其价格的变化。

如何能客观的进行地产估价就要求估价人员要从宏观上把握房地产市场状况和其空间结构，运用正确的估价方法对待估地产价格进行判断。

二、估价方法在实践中的认识与应用

土地估价的方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价法、基准地价修正法。

估价师要根据估价对象、估价目的和用途等情况选择不同估价方法，估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。估价方法的选择和估价的准确性对估价师的专业知识、实践经验与判断要求很高。这就要求我们估价人员在实践中不断的学习研究，找到最适合的途径，准确的进行估价。

xxx市的土地市场建立较早也比较发达，市场机制比较完善，各种交易案例较多，城镇基准地价成果和基准地价修正体系成果资料较完整，从而提高了估价的准确性。在实践中我们采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法的情况较多。下面简单说明这几种方法实践中会遇到的问题及难点。

1、市场比较法在实践中如能采用此方法是为最好，因为其估价结果具有现实性，说服力强，容易让他人接受。此法需要估价人员具有较高的业务素养和实践经验。适用于有着发达的土地市场及大量交易案例且与待估地块应有相关性和替代性。难点在于可比因素及因子的选取以及修正幅度的取值。这些方面还需要向经验丰富的估价师前辈学习，以及自己点点滴滴的实践积累。

2、成本逼近法经常用在新开发土地、工业用地、无交易案例的地区等。难点是土地取得费用的构成。书本中对有些地方具体规定是介绍不到的，例如：配

套费一般分为大配套费和小配套费。xxx价房地字[1996]第312号关于印发《xxxx市政公用基础设施大配套工程管理办法》的通知及建计[1996]第618号关于印发《xxx市建设项目市政公用配套工程内容、范围界定》的通知中，对大配套费的内容、范围及收费标准均作了严格的界定，这部分费用一般包含在土地使用权价值中，如果在开发成本中再度考虑，则造成重复计算，加大了开发成本，使估价结果偏高。小配套设施费指规划红线内水、电、供热、通讯及非营业性公建配套费等，应计入开发成本。这部分费用各专业部门均有明确的收费文件及收费标准，估价作业中应根据估价时点时各专业部门的最新收费文件及收费标准计算各项费用。

这就要求我们估价人员要经常要关注各种有关估价相关文件的出台及变化。

3、基准地价修正法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集整理当地最新的基准地价成果，包括土地级别图，土地级别表，基准地价图表及修正体系等，在实地踏勘过程中，要认真仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的区域地价水平的调查，在与待估地块因素进行修正。难点主要有：修正因素及幅度和还原利率的确定。

三、土地估价的风险控制

土地估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是，土地估价又和其他经济活动有不一样，土地估价风险具有其特殊性。本人从实际的工作感受到土地估价的风险性主要体现在下面几个方面：

1、职业道德风险

土地估价师在土地估价业务活动中应实事求是，执行国家有关的地价政策，

坚持独立、客观、公正的原则。

土地估价提供评估中介服务，其估价关系到多方面的直接利益，所以估价人员不能为了一些私利，把法律及职业道德放一片，而作出不公正的估价，这既丧失了我们作为估价师的良心也违反了法律，从长远来看，整个估价行业都会失去诚信，到时我们的估价工作都有失去的可能。

2、抵押估价风险

在本人实际工作中抵押估价是遇到最多的一种案例情况，在这方面估价人员要认真学习研究《房地产抵押估价指导意见》，其对我们估价师的工作有着重要的指导作用。

（1） 变现风险

我们评估业务有很多都是工业厂房，其变现能力比普通住房、商铺都要差，这就更要求估价人员对其变现能力的分析。抵押估价中主要对其通用性、独立使用性、可分割转让性进行分析，进而合理、准确的确定其抵押价值。

（2） 证载用途与实践用途不符

这我们经常会遇到的就是住宅、工业用于商业或办公使用等的情况，这些情况要求估价人员对风险的控制和规避要更为严格，仔细检查土地使用证原件，明确土地的用途以及权利的设置情况，如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并在出具报告时予以说明。

（3）抵押物优先受偿

估价人员要对估价时点时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、估价师知悉的法定优先受偿款、抵押价值有准确的理解和判定。如拖欠的工程款、人员工资以及处置抵押物的费用等，都需要估价人员在确定估价结果是要充分考虑的因素。

3、估价过程中的风险

在估价过程中，估价原则、估价方法使用不恰当以及估价对象各种因素的描述不准确、比较实例的选择、可比因素的确定、计算的错误等都会产生估价风险。所以，应充分重视对风险的控制。就像我们公司一样，建立了报告逐级审核制度，遇到新问题、新情况大家协商制度，从而最大限度的控制了风险的发生。

总而言之，土地估价在我国是一个新兴而又特殊的行业，我作为一名估价人员应不断的学习实践积累，努力提高自己的职业水平，增强社会责任感，肩负起应有的社会责任，共创估价行业的美好明天。

仅在此感谢xxxx有限公司的所有领导和同事的无私帮助！

参考文献

1．薛红霞、谢戈力，《广东省土地估价实用技术指引》，广东经济出版社，2014年5月第一版，

2．胡存智，《土地估价理论与方法》，地质出版社，2014年6月第二版，

3．洪亚敏、冯长春，《土地估价相关经济理论与方法》，地质出版社，2014年6月第二版，

4．胡存智，《土地估价法律法规实用手册》，地质出版社，2014年6月第二版，

5. 周寅康、《房地产估价》，东南大学出版设，2014年1月第一版