农房抵押贷款法律问题研究

本科毕业论文

论文题目： 农房抵押贷款法律问题研究

学生姓名： 黎**

学 号：0903050309

专 业： 法学

班 级： 法学0903班

指导教师：王*

完成日期：2013年 5 月 15日

农房抵押贷款法律问题研究

内容摘要

在央行和银监会倡导农村新金融创新的这个大背景下，许多地方通过本地金融机构进行了农房抵押贷款尝试，许多省份都已经开始了试点。就目前在农村土地集体所有制下，农村房屋很难与宅基地分开，《物权法》和《担保法》规定不允许宅基地抵押。为解决农民融资难问题，各地相继出台政策法规，以实现农村产权直接向金融机构抵押贷款。本文以我国法律规定为依据，结合各地相关政策法规，就温州市农房抵押贷款为实际案例，分析农房抵押贷款中存在的法律问题，研究整合解决农房抵押贷款现实操作中存在的法律问题，以期为建立完善农房抵押贷款机制提供思路和建议。

关键词：农房抵押贷款宅基地农村产权农村经济

Housing Mortgage Legal Issues’Research

Abstract

Many parts of the housing mortgage loan through local financial institutionsh have been tested in many provinces according to the new financial innovation in rural central bank and banking regulators.Fromthe rural collective land ownership, we can see it is difficult to separated from rural housingto the homestead. And “Property law" and "security law" arenot allowed to mortgagethe homestead.To solve the problem of farmers' financing difficulties, the local government hasissued policies and regulationsin some place,which can makethe rural property rights mortgage loan directly to financial institutions.In this paper, I will analysis of legal issues that exist in the housing mortgage loanand research integration to solve legal problems of housing mortgage loan in real operationbased on laws and regulations in our country, combining with the relevant policies and regulations,and wenzhou housing mortgages to actual cases.To set up a perfect housing mortgage loan mechanism ,I will provide some ideas and suggestions.

Key words：Mortgageoffarmhouse HomesteadRural property rightsRural economy

目录

序言......................................................1

一、农房抵押贷款之概述...........................................1

（一）定义及法律属性......................................1

（二）产生背景.............................................1

（三）目前现状............................................2

（四）发展趋势............................................2

（五）研究意义............................................3

二、农房抵押贷款的法律障碍以及地方政府的政策与法规解读....3

(一)农房抵押贷款的法律障碍 .............................3

(二）地方政府的政策与法规解读............................4

三、逐步推进农房抵押贷款的制度建议.........................5

（一）妥当认定农房抵押贷款合同的效力......................6

（二）建立完备中介服务机制................................7

（三）注重对农房抵押权实质性审查..........................7

（四）加快形成法院与政府合作机制..........................7（五）注重化解纠纷的社会效果.............................8

结语.......................................................8

参考文献...................................................9

序言

在央行和银监会倡导农村新金融创新的这个大背景下，许多地方通过本地金融机构进行了农房抵押贷款尝试，许多省份都已经开始了试点。就目前在农村土地集体所有制下，农村房屋很难与宅基地分开，《物权法》和《担保法》规定不允许宅基地抵押。为解决农民融资难问题，各地相继出台政策法规，以实现农村产权直接向金融机构抵押贷款。本文以我国法律规定为依据，结合各地相关政策法规，就温州市农房抵押贷款为实际案例，分析农房抵押贷款中存在的法律问题，研究整合解决农房抵押贷款现实操作中存在的法律问题，以期为建立完善农房抵押贷款机制提供思路和建议。

< ……此处隐藏3663个字……拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，这表明农民的房子土地使用权是可以转让、出卖的，只不过农民只有“一锤子买卖”，今后不能得到第二处宅基地。[5]因此，法院在认定农房抵押贷款合同的效力时，对于不存在其他无效因素的农村房屋抵押合同，一般不宜轻易认定为无效。而在出现农房抵押贷款合同无效情形下，借贷合同作为主合同，抵押合同作为从合同，按照担保法司法解释第七条、第八条的规定，借贷合同有效而抵押合同无效，债权人无过错的，抵押人与债务人对借贷合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任；债权人、抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。借贷合同无效而导致抵押合同无效，抵押人无过错的，抵押人不承担责任；抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。

（二）建立完备中介服务机制

在农村产权的评估价格方面，将由地方政府负责制定基准接个或者保护价格；产权流转方面，将依托农村产权交易所进行挂牌流转。农村产权交易所作为中介服务机构主要负责收集、发布各类农房流转各类相关信息，免费向农户和金融机构搭建一个公平公开的流转交易平台，将政府调控与市场机制相结合，是农房变现存在真正的价值交易场所；办理抵押贷款时，抵押物的价值可以由双方协商决定，也可以由具有评估资质的中介机构评估确定。[6]该评估机构需接受农户和金融机构的委托，同意对提出抵押贷款申请的农房进行价值评估。　

（三）注重对农房抵押权实质性审查

关于农房抵押权实质性要件方面，因农村房屋通常仅具有集体土地使用权证而没有房产证，一方面对于农户而言，在进行抵押贷款时无法对房屋所有权提供有力的直接证据；另一方面对于金融机构来说，房屋产权证意义更为重大，一是因为根据物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，房屋产权证作为农户对自己所有房屋权属的直接证据，在无证据证明房权证登记错误的情况下，法律直接推定房屋产权证记载的权利人为房屋的所有人；二是通常抵押人仅就拥有处分权的财产进行抵押，尽管物权法确定了抵押权的善意取得，但从防控贷款风险和减轻举证责任的视角，金融机构目前仅受理以自己所有的农房进行的抵押贷款；三是在债务人到期不能归还贷款本息或者发生当事人约定的实现抵押权情形时，虽然相关法律和司法政策对农房和宅基地的流转作了严格的限制，但具有房权证的农房在折价或变卖时在操作层面也较无房屋产权证的农房容易实现抵押权。[7]因此，从防控金融机构的不良贷款风险方面考虑，法院在审查农房抵押权设立时，按照物权法第一百八十七条“不动产办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，注重审查抵押农房须取得集体土地使用权证和房屋产权证，并办理抵押登记。

对于农房抵押权与租赁权实现顺序问题。根据物权法第一百九十条的规定，农房抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理：一是农村房屋抵押权自登记时设立，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系；二是农村房屋抵押合同订立前，租赁合同已登记备案的或虽未登记备案，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用该不动产，租赁关系不受抵押权的影响。

（四）加快形成法院与政府协作机制

农房抵押贷款涉及农房产权登记发放、抵押权登记及实现、集体土地使用权流转等问题。支持和保障农房抵押贷款，需要法院及政府职能部门树立合作意识，整合各自资源，创新工作举措。国土局负责集体土地使用权证办理，建设局负责房屋所有权证办理，规划局负责规划调整，财政局提供财政保障，镇乡街道负责宣传和组织实施，法院负责农房抵押贷款违约后的司法裁判和处置。[8]在农房抵押权登记及实现、集体土地使用权流转问题上，政府职能部门和法院需制订必要的制度予以保证，通过政府纪要等形式，建立健全农房抵押登记及流转管理的基本原则、基本条件、主要方式、基本程序、流转的土地收益分配与管理。在抵押权实现时，流转农房及所占宅基地的范围可适当扩大至试点乡镇乃至县级辖区内的农业户口人员。集体土地使用权流转上，探讨开展“宅基地租赁权”制度，在抵押权实现时，农房买受人取得农房所有权，至于农房所占用的宅基地，并非取得物权性质的“宅基地使用权”，而是取得债权性质的“宅基地租赁权”，基于该债权，房屋买受人既可以占有使用该宅基地，集体土地所有人也能收取相应的宅基地租金，用于保障抵押人的基本居住权，从而实现社会的和谐。

（五）注重化解纠纷的社会效果

农房抵押贷款不仅涉及金融机构不良贷款风险防范与农户通过农房抵押实现经济利益的平衡，甚至涉及农户居住权、生存权等根本利益。法院在裁判农房抵押贷款案件时，可遵从熟人社会认同的纠纷解决方式，着重运用村民和公众比较能够接受的情理来把握和认定案件事实，更加注重诉讼结果的真实性和合理性。发挥村民委员会、集体经济组织等农村基层组织对乡土社会、风俗人情以及农村交易习惯更有深刻体会和熟悉的优势，联动农村基层组织合力化解农房抵押贷款纠纷。[9]法院通过处理农村房屋抵押贷款纠纷案件，及时收集掌握农房抵押贷款中出现的新情况、新问题，分析涉诉案件的共性特征，及时总结审判经验，以司法裁判的方式，统筹兼顾各方利益，并注重保护广大农民群众的根本利益。

结语

以农房抵押贷款为代表的农村金融创新，有利于弥补金融机构失衡产生的信贷资金供需差距，为农民增收、农村致富提供了进一步的发展空间，可以增进生产力的发展，研究农房抵押贷款给带给我们的启示有：农村产权交易市场是类似农房产权抵押融资得以形成的必要条件；获取更大的潜在利益是制度变迁的诱致因素，是参与农房抵押的各方形成融资缔约的动力；农房产权缔约的结果如果只是涉及“准入”而无“退出”，农房产权抵押融资并不能更大规模的发展。如要其更大程度的进一步发展，地方政府需承担更多的风险才能更好地实现农房抵押贷款的健康发展。

参考文献

[1]方帅，何叶彩.对农房抵押贷款法律问题的思考[J].金融与经济，2012，（2）.

[2]金瓯.从产权缔约看农房抵押贷款的发展——以温州市为例[J].农业经济问题，2012，（3）.

[3]钱武生，史和新，陈键，张帆.探索农房抵押贷款助推农村经济发展[N].人民法院报，2012-03-22.

[4]王静.农房抵押贷款价值的评估方法研究[J].中国乡镇农业会计，2010，（6）.

[5]陈平.农房抵押贷款为何会“搁浅”[J].中国农村金融，2010，（5）.

[6]姚晓玉.农房抵押贷款的“破冰”之旅[J].中国邮政，2011，（2）.

[7]吴红军.农房抵押贷款亟待突破[N].金融时报，2009-04-30.

[8]谭华祥.农房抵押贷款：实现农户快速增收的支撑点[N].重庆日报，2011-01-12.

[9]夏文科.农房抵押贷款激发创业热情[N].温州日报，2010-05-04.

[10]张祖德.小产权农房抵押贷款的创新实践[N].金融时报，2011-05-16.